Pre-Approve กู้สร้างบ้าน คืออะไร? 6 ข้อดีที่ควรรู้ก่อนเริ่มสร้างบ้าน

ก่อนเริ่มต้นสร้างบ้านในฝัน หลายคนมักให้ความสำคัญกับการเลือกแบบบ้าน วางฟังก์ชัน กำหนดงบตกแต่ง หรือมองหาบริษัทรับสร้างบ้านที่น่าเชื่อถือ แต่ยังมีอีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม คือการทำ pre-approve กู้สร้างบ้าน เพื่อประเมินความสามารถในการกู้และกรอบวงเงินสินเชื่อเบื้องต้นก่อนดำเนินการขั้นต่อไป

การรู้กรอบงบประมาณตั้งแต่ต้นช่วยให้สามารถเลือกแบบบ้าน กำหนดพื้นที่ใช้สอย และวางสเปกวัสดุให้สัมพันธ์กับความสามารถทางการเงิน ลดโอกาสที่ต้องปรับแบบหลายครั้ง หรือพบว่างบประมาณไม่เพียงพอหลังจากเตรียมเอกสารและดำเนินการไปแล้ว

Pre-Approve คืออะไร

Pre-Approve หรือการประเมินสินเชื่อเบื้องต้น คือกระบวนการที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินนำข้อมูลของผู้ขอกู้มาประเมินความสามารถในการชำระหนี้ เช่น รายได้ประจำ รายได้เสริม ภาระหนี้สิน อายุ อาชีพ ระยะเวลาการทำงาน และข้อมูลทางการเงิน เพื่อแจ้งกรอบวงเงิน ระยะเวลาผ่อน และยอดผ่อนชำระโดยประมาณ

ผล pre-approve จึงเปรียบเสมือนการเช็กความพร้อมทางการเงินก่อนเข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อจริง ช่วยให้ผู้กู้มองเห็นภาพว่า ภายใต้ข้อมูลและเงื่อนไขในปัจจุบัน มีความสามารถกู้ได้ประมาณเท่าใด

อย่างไรก็ตาม pre-approve เป็นเพียงผลการประเมินเบื้องต้น ไม่ใช่หนังสืออนุมัติสินเชื่อขั้นสุดท้าย และไม่ได้หมายความว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินดังกล่าวอย่างแน่นอน

เมื่อยื่นกู้จริง ธนาคารยังต้องตรวจสอบเอกสารฉบับสมบูรณ์ ข้อมูลเครดิต ความสามารถในการชำระหนี้ ราคาประเมินหลักประกัน แบบแปลนบ้าน ใบอนุญาตก่อสร้าง งบประมาณก่อสร้าง รวมถึงหลักเกณฑ์ของธนาคารในช่วงเวลานั้นอีกครั้ง

6 ข้อดีของการทำ pre-approve ก่อนยื่นกู้สร้างบ้าน

1. ทราบกรอบวงเงินกู้เบื้องต้น

ข้อดีที่สำคัญที่สุดของการ pre-approve กู้สร้างบ้าน คือช่วยให้ทราบกรอบวงเงินที่ธนาคารอาจพิจารณาให้กู้ได้ รวมถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณ

ข้อมูลนี้ช่วยให้สามารถประเมินได้ว่า งบประมาณในการสร้างบ้านควรอยู่ที่ระดับใด โดยไม่ทำให้ภาระผ่อนชำระตึงตัวจนเกินไป

ควรระลึกไว้ว่า วงเงินจาก pre-approve ยังไม่ใช่วงเงินอนุมัติสุดท้าย เพราะวงเงินจริงอาจเปลี่ยนแปลงตามเอกสาร รายได้ ภาระหนี้ ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตลอดจนนโยบายของแต่ละธนาคาร

2. เลือกแบบบ้านและวัสดุให้เหมาะกับงบประมาณ

เมื่อมีกรอบงบประมาณที่ชัดเจนขึ้น เจ้าของบ้านจะสามารถเลือกแบบบ้าน ขนาดพื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง และระดับวัสดุได้อย่างเหมาะสม

ตัวอย่างเช่น หากวงเงินเบื้องต้นไม่ครอบคลุมบ้านตามแบบที่ต้องการ อาจพิจารณาปรับลดพื้นที่บางส่วน เลือกแบบบ้านที่กะทัดรัดขึ้น หรือแบ่งงานตกแต่งบางรายการไปดำเนินการในภายหลัง แทนการออกแบบบ้านเกินกำลังทางการเงินตั้งแต่ต้น

3. ตรวจพบปัญหาทางการเงินได้เร็วขึ้น

กระบวนการ pre-approve อาจช่วยให้เห็นปัจจัยที่ส่งผลต่อความสามารถในการกู้ เช่น ภาระผ่อนชำระเดิมสูง รายได้บางส่วนไม่มีเอกสารรองรับ อายุงานยังไม่ผ่านเกณฑ์ เอกสารทางการเงินไม่ต่อเนื่อง หรือมีประวัติการชำระหนี้ที่ควรปรับปรุง

เมื่อทราบปัญหาตั้งแต่เนิ่น ๆ ผู้ขอกู้จะมีเวลาเตรียมตัว เช่น ลดภาระหนี้ จัดระเบียบเอกสารรายได้ รักษาประวัติการชำระเงิน หรือพิจารณาผู้กู้ร่วมที่มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ของธนาคาร

การดำเนินการเหล่านี้ไม่ได้รับประกันว่าจะได้รับอนุมัติ แต่ช่วยเพิ่มความพร้อมและลดความเสี่ยงที่จะพบปัญหาในขั้นตอนยื่นกู้จริง

4. ลดการปรับแบบและแก้ไขแผนหลายครั้ง

หากเริ่มออกแบบบ้านหรือทำสัญญาก่อสร้างก่อนทราบความสามารถในการกู้ อาจเกิดปัญหางบก่อสร้างสูงกว่าวงเงินที่ธนาคารพิจารณา ทำให้ต้องกลับมาปรับแบบ ลดพื้นที่ หรือลดสเปกวัสดุในภายหลัง

การทำ pre-approve ก่อนจึงช่วยให้สถาปนิกและบริษัทรับสร้างบ้านออกแบบภายใต้กรอบงบที่มีความเป็นไปได้มากขึ้น การพูดคุยเรื่องฟังก์ชัน วัสดุ และขอบเขตงานจะชัดเจน และช่วยลดระยะเวลาในการแก้ไขแบบ

5. เปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อได้รอบด้านขึ้น

ผลการประเมินจากแต่ละธนาคารอาจแตกต่างกันตามหลักเกณฑ์และนโยบายสินเชื่อ ผู้ขอกู้จึงสามารถนำข้อมูลมาเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจเลือกธนาคาร

ไม่ควรพิจารณาเฉพาะวงเงินหรืออัตราดอกเบี้ยช่วงแรกเท่านั้น แต่ควรเปรียบเทียบรายละเอียดอื่นร่วมด้วย เช่น

• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในช่วงปีแรก ๆ

• อัตราดอกเบี้ยหลังสิ้นสุดช่วงโปรโมชัน

• ยอดผ่อนชำระต่อเดือน

• ค่าประเมินหลักประกัน

• ค่าจดจำนองและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

• เงื่อนไขการเบิกเงินค่าก่อสร้าง

• จำนวนงวดในการเบิกจ่าย

• เงื่อนไขการทำประกัน

• ค่าธรรมเนียมหรือเบี้ยปรับกรณีชำระหนี้ก่อนกำหนด

ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำให้ผู้ขอสินเชื่อศึกษาวิธีคิดดอกเบี้ยและเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมด เพราะอัตราดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันตามแต่ละสถาบันการเงิน

6. เตรียมเอกสารสำหรับยื่นกู้จริงได้ครบถ้วนขึ้น 

กระบวนการ pre-approve จะทำให้ทราบล่วงหน้าว่าธนาคารต้องการเอกสารอะไรบ้าง ช่วยให้เตรียมพร้อมได้ครบถ้วน ไม่ต้องวิ่งหาเอกสารเพิ่มเติมในนาทีสุดท้ายตอนยื่นกู้จริง

ขั้นตอนคร่าวๆ ของการทำ pre-approve

การสอบถาม pre-approve ทำให้ทราบล่วงหน้าว่าธนาคารต้องการข้อมูลหรือเอกสารประเภทใด ช่วยให้ผู้ขอกู้ทยอยเตรียมเอกสารได้อย่างเป็นระบบ และลดปัญหาเอกสารไม่ครบในวันที่ยื่นกู้จริง

เอกสารสำหรับประเมินเบื้องต้นมักเน้นเอกสารส่วนบุคคล เอกสารแสดงรายได้ และข้อมูลภาระหนี้ ส่วนการยื่นกู้สร้างบ้านจริงจะต้องมีเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน แบบบ้าน และการก่อสร้างเพิ่มเติม

เอกสารที่มักใช้ในการทำ pre-approve

เอกสารที่ธนาคารขออาจแตกต่างกันตามอาชีพ ประเภทสินเชื่อ และหลักเกณฑ์ของแต่ละแห่ง โดยทั่วไปอาจประกอบด้วย

เอกสารส่วนบุคคล

• บัตรประจำตัวประชาชน

• ทะเบียนบ้าน

• เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากมี

• ทะเบียนสมรสหรือเอกสารแสดงสถานภาพ หากมี

• เอกสารของคู่สมรสหรือผู้กู้ร่วม หากมี

  
  

เอกสารแสดงรายได้สำหรับพนักงานประจำ

• หนังสือรับรองเงินเดือนหรือหนังสือรับรองการทำงาน

• สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือน

• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง

• เอกสารแสดงรายได้เสริม หากมี

• เอกสารภาษีตามที่ธนาคารกำหนด

  
  

เอกสารแสดงรายได้สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือเจ้าของกิจการ

• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง

• ทะเบียนพาณิชย์หรือหนังสือรับรองบริษัท

• เอกสารแสดงการประกอบธุรกิจ

• หลักฐานการเสียภาษี

• ใบเสร็จรับเงิน ใบสั่งซื้อ หรือเอกสารแสดงรายได้อื่น

• รูปถ่ายสถานประกอบการ หากธนาคารร้องขอ

  
  

ตัวอย่างข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่า ผู้มีรายได้ประจำอาจต้องใช้หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือนย้อนหลัง และรายการเดินบัญชีย้อนหลัง ส่วนผู้ประกอบอาชีพอิสระอาจต้องมีเอกสารกิจการและหลักฐานภาษีเพิ่มเติม ทั้งนี้ รายการจริงขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารและผลิตภัณฑ์สินเชื่อ

ขั้นตอนการทำ pre-approve กู้สร้างบ้าน

1. ประเมินรายได้และภาระหนี้ของตนเอง

รวบรวมข้อมูลรายได้ประจำ รายได้เสริม ภาระผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และหนี้อื่น ๆ เพื่อดูความสามารถในการผ่อนชำระเบื้องต้น

ควรกำหนดงบสร้างบ้านจากยอดผ่อนที่สามารถรับผิดชอบได้จริง ไม่ใช่พิจารณาจากวงเงินสูงสุดเพียงอย่างเดียว

2. กำหนดงบประมาณและความต้องการของบ้าน

เตรียมข้อมูลคร่าว ๆ เช่น งบสร้างบ้านที่ต้องการ ขนาดบ้าน จำนวนชั้น จำนวนห้อง และข้อมูลที่ดิน หากมี เพื่อให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อเห็นภาพความต้องการชัดเจนขึ้น

3. เปรียบเทียบธนาคารและผลิตภัณฑ์สินเชื่อ

ติดต่อธนาคารมากกว่าหนึ่งแห่งเพื่อสอบถามเงื่อนไขสินเชื่อสร้างบ้าน วงเงินเบื้องต้น ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และหลักเกณฑ์การเบิกเงินระหว่างก่อสร้าง

4. ยื่นข้อมูลและเอกสารเพื่อประเมิน

ธนาคารจะนำข้อมูลและเอกสารที่ได้รับไปประเมินความสามารถในการกู้ ผู้ขอกู้ควรให้ข้อมูลตามความเป็นจริงและครบถ้วน เพื่อให้ผลประเมินใกล้เคียงกับสถานการณ์จริงมากที่สุด

5. รับผลประเมินและสอบถามเงื่อนไขให้ชัดเจน

เมื่อได้รับผล pre-approve ควรตรวจสอบข้อมูลสำคัญ ได้แก่

• วงเงินกู้เบื้องต้น

• ระยะเวลาผ่อน

• ยอดผ่อนต่อเดือนโดยประมาณ

• เอกสารที่ต้องเตรียมเพิ่มเติม

• เงื่อนไขที่ต้องดำเนินการก่อนยื่นจริง

• ระยะเวลาที่ผลประเมินยังใช้ได้

• ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในขั้นตอนต่อไป

  
  

ผล pre-approve อาจมีระยะเวลาจำกัด และอาจต้องประเมินใหม่หากรายได้ ภาระหนี้ สถานะการทำงาน หรือเงื่อนไขสินเชื่อเปลี่ยนแปลง

เอกสารที่ต้องเตรียมเพิ่มเมื่อยื่นกู้สร้างบ้านจริง

สินเชื่อสร้างบ้านมีรายละเอียดมากกว่าสินเชื่อซื้อบ้านที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว เพราะธนาคารต้องพิจารณาทั้งตัวผู้กู้ ที่ดิน แบบบ้าน งบก่อสร้าง และความเป็นไปได้ของโครงการ

เอกสารเกี่ยวกับหลักประกันและการก่อสร้างที่มักใช้ ได้แก่

• สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ธนาคารยอมรับ

• แบบแปลนบ้าน

• ใบอนุญาตก่อสร้างหรือหลักฐานการยื่นขออนุญาต

• ใบประมาณการก่อสร้างหรือ BOQ

• สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

• ข้อมูลบริษัทรับสร้างบ้านหรือผู้รับเหมา

• ตารางแบ่งงวดงานและงวดชำระเงิน

• เอกสารอื่นตามที่ธนาคารหรือหน่วยงานประเมินร้องขอ

  
  

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่า เอกสารสำคัญสำหรับสินเชื่อปลูกสร้างประกอบด้วยเอกสารสิทธิในที่ดิน แบบแปลน ใบอนุญาตปลูกสร้าง ใบประมาณการ และสัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการเบิกเงินกู้สร้างบ้าน

สินเชื่อสร้างบ้านมักไม่ได้จ่ายเงินค่าก่อสร้างทั้งหมดในครั้งเดียว แต่ธนาคารจะแบ่งจ่ายเป็นงวดตามความคืบหน้าของงาน

ก่อนเบิกเงินในแต่ละงวด ธนาคารอาจส่งเจ้าหน้าที่หรือผู้ประเมินเข้าตรวจสอบความคืบหน้าของการก่อสร้าง เพื่อพิจารณาว่างานดำเนินไปตามแผนและเงื่อนไขที่กำหนดหรือไม่

เจ้าของบ้านจึงควรสอบถามให้ชัดเจนว่า

• ธนาคารแบ่งจ่ายกี่งวด

• ใช้หลักเกณฑ์ใดในการประเมินความคืบหน้า

• ต้องสำรองเงินก่อสร้างในช่วงแรกหรือไม่

• ระยะเวลาในการขอเบิกเงินแต่ละงวดนานเท่าใด

• มีค่าตรวจงานหรือค่าประเมินเพิ่มเติมหรือไม่

• เริ่มชำระค่างวดตั้งแต่เมื่อใด

  
  

ข้อมูลเหล่านี้ควรนำมาวางแผนร่วมกับตารางงวดงานของบริษัทรับสร้างบ้าน เพื่อป้องกันปัญหากระแสเงินสดระหว่างการก่อสร้าง

ข้อควรระวังหลังได้รับผล pre-approve

ในช่วงระหว่างได้รับผล pre-approve และยื่นกู้จริง ควรรักษาสถานะทางการเงินให้สม่ำเสมอ โดยชำระหนี้ตรงเวลา หลีกเลี่ยงการสร้างภาระหนี้ใหม่โดยไม่จำเป็น และเก็บเอกสารรายได้ให้ต่อเนื่อง

หากมีการเปลี่ยนงาน รายได้ลดลง ก่อหนี้เพิ่ม มีการค้างชำระ หรือข้อมูลหลักประกันเปลี่ยนแปลง ธนาคารอาจต้องประเมินความสามารถในการกู้อีกครั้ง

นอกจากนี้ ควรเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายที่วงเงินสินเชื่ออาจไม่ครอบคลุม เช่น ค่าออกแบบ ค่าขออนุญาต ค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนอง งานเพิ่มเติมนอกสัญญา และค่าใช้จ่ายระหว่างรอเบิกเงินค่าก่อสร้าง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ pre-approve กู้สร้างบ้าน

Pre-Approve แล้วหมายความว่ากู้ผ่านแน่นอนหรือไม่

ไม่ใช่ ผล pre-approve เป็นเพียงการประเมินความสามารถในการกู้เบื้องต้น การอนุมัติจริงยังขึ้นอยู่กับการตรวจสอบเอกสาร ข้อมูลเครดิต ราคาประเมินหลักประกัน แบบบ้าน งบก่อสร้าง และหลักเกณฑ์ของธนาคาร ณ วันที่ยื่นกู้จริง

ยังไม่มีแบบบ้าน สามารถทำ pre-approve ได้หรือไม่

โดยทั่วไปสามารถเริ่มสอบถามหรือประเมินความสามารถในการกู้จากข้อมูลรายได้และภาระหนี้ก่อนได้ อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนและเอกสารของแต่ละธนาคารอาจแตกต่างกัน จึงควรสอบถามเจ้าหน้าที่โดยตรงว่าต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับบ้านหรือที่ดินในระดับใด

ผล pre-approve ใช้ได้นานเท่าใด

ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร บางแห่งอาจกำหนดระยะเวลาที่ผลประเมินยังใช้ได้ หากเกินกำหนดหรือข้อมูลทางการเงินเปลี่ยนแปลง อาจต้องยื่นข้อมูลเพื่อประเมินใหม่

ควรยื่น pre-approve กี่ธนาคาร

สามารถสอบถามมากกว่าหนึ่งธนาคารเพื่อเปรียบเทียบวงเงิน ดอกเบี้ย ค่างวด ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขการเบิกเงินได้ แต่ควรสอบถามรายละเอียดขั้นตอนและการตรวจสอบข้อมูลเครดิตจากแต่ละธนาคารก่อนดำเนินการ

Pre-Approve มีค่าใช้จ่ายหรือไม่

ขึ้นอยู่กับบริการและขั้นตอนของแต่ละธนาคาร แม้การประเมินเบื้องต้นบางรูปแบบอาจไม่มีค่าใช้จ่าย แต่ขั้นตอนยื่นกู้จริงอาจมีค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียม หรือค่าใช้จ่ายอื่น จึงควรสอบถามรายละเอียดให้ครบก่อนตัดสินใจ

สรุป

การทำ pre-approve กู้สร้างบ้าน เป็นขั้นตอนที่ช่วยให้ผู้วางแผนสร้างบ้านมองเห็นกรอบวงเงินและภาระผ่อนชำระเบื้องต้น สามารถเลือกแบบบ้าน กำหนดฟังก์ชัน และวางงบประมาณให้สัมพันธ์กับความสามารถทางการเงินได้มากขึ้น

แม้ผล pre-approve จะไม่ใช่การรับประกันอนุมัติสินเชื่อขั้นสุดท้าย แต่ช่วยให้ตรวจพบปัญหาได้เร็ว เตรียมเอกสารได้ครบ ลดการแก้แบบหลายครั้ง และเปรียบเทียบข้อเสนอของแต่ละธนาคารได้รอบด้านกว่าเดิม

สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนสร้างบ้าน การเริ่มต้นจากการประเมินความพร้อมทางการเงิน ควบคู่ไปกับการเลือกแบบบ้านและบริษัทรับสร้างบ้าน จึงเป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะช่วยให้แผนสร้างบ้านดำเนินไปอย่างเป็นระบบและลดความเสี่ยงจากงบประมาณที่คลาดเคลื่อน

หากคุณกำลังมองหาไอเดียที่ตอบโจทย์ทั้งดีไซน์ ฟังก์ชัน และงบประมาณ บ้านดีรับสร้างบ้าน พร้อมให้คำปรึกษาและช่วยวางแผนบ้านในฝันให้เป็นจริง

ปรึกษาการสร้างบ้านกับเรา กำลังวางแผนสร้างบ้าน แต่ยังไม่แน่ใจว่าแบบบ้านแบบใดเหมาะกับงบประมาณและความต้องการของครอบครัว?

บ้านดีรับสร้างบ้าน พร้อมให้คำปรึกษาตั้งแต่การเลือกแบบบ้าน ปรับฟังก์ชัน วางงบประมาณ ประสานงานด้านสินเชื่อ ไปจนถึงการก่อสร้างและส่งมอบบ้าน พร้อมแบบบ้านหลากหลายสไตล์และทีมงานมืออาชีพที่ดูแลครบทุกขั้นตอน

ปรึกษาการสร้างบ้านกับเรา

**ข้อมูลในบทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทั่วไปเท่านั้น หลักเกณฑ์ วงเงิน อัตราดอกเบี้ย เอกสาร และผลการพิจารณาสินเชื่อขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร สถานะทางการเงินของผู้ขอกู้ และข้อมูล ณ วันที่ยื่นคำขอ โปรดสอบถามรายละเอียดจากธนาคารหรือสถาบันการเงินโดยตรงก่อนตัดสินใจ